Propiedad privada y oportunidad comunitaria de adquisición
Pablo Rodofili
n. 1216, miércoles 26 de agosto de 2026.
En el artículo anterior partimos de una pregunta económica: ¿qué ocurre cuando desaparece una actividad cuyo valor para una comunidad es mayor que el que refleja la rentabilidad de la empresa que la desarrolla?
Los casos que analizamos mostraban respuestas diferentes. En Lima, la Cooperativa de Obras y Servicios Públicos de Lima Limitada pudo reunir pequeños aportes de sus abonados para adquirir el inmueble de la clínica que había cerrado y recuperar allí una capacidad sanitaria que la localidad había perdido. En Moonbeam, los habitantes de una pequeña comunidad canadiense se organizaron para conservar su supermercado. En Schönau, una iniciativa ciudadana terminó adquiriendo la red eléctrica local porque pretendía decidir de otro modo sobre su abastecimiento energético.
Pero aquellos casos tenían algo en común que dejamos deliberadamente para después. Para comprar había que llegar a tiempo.
Una empresa puede decidir vender en semanas. Organizar una respuesta comunitaria requiere identificar interesados, constituir o movilizar una organización, estudiar la viabilidad del proyecto, reunir recursos, obtener financiamiento y formular una oferta. Cuando ese proceso termina, el activo puede haber sido vendido, transformado o destinado a otra actividad.
Aparece entonces un problema diferente. Ya no consiste en determinar cuánto vale para una comunidad conservar determinada capacidad, sino en preguntarse si, en alguna circunstancia excepcional, el derecho puede hacer algo para que tenga una oportunidad efectiva de intentarlo.
La pregunta es deliberadamente incómoda porque del otro lado existe un propietario. La comunidad no posee un derecho constitucional equivalente a conservar aquello que considera importante. El propietario, en cambio, parte de un derecho expresamente protegido por los artículos 14 y 17 de la Constitución Nacional y por los instrumentos internacionales de derechos humanos.
El tiempo tiene, además, valor patrimonial. Obligar a alguien a esperar antes de vender puede frustrar una operación, hacer desaparecer un comprador, modificar un precio o impedir aprovechar una oportunidad. Por eso la existencia de un interés comunitario, aun cuando pueda demostrarse, no resuelve el problema jurídico. Apenas permite comenzar a formularlo.
Lo interesante es que algunos ordenamientos ya vienen ensayando respuestas.
COMPRAR TIEMPO ANTES QUE COMPRAR EL BIEN
Inglaterra ofrece probablemente el ejemplo más sencillo para comenzar.
La Localism Act 2011 creó el régimen conocido como Assets of Community Value. Determinados inmuebles cuya utilización contribuye al bienestar o a los intereses sociales de una comunidad pueden ser incorporados a una lista administrada por la autoridad local. Cuando el propietario decide disponer de uno de ellos debe comunicarlo y, si existe interés comunitario, puede activarse un período durante el cual una organización local intenta preparar una oferta.¹
El régimen tradicional no obliga al propietario a vender a la comunidad. Tampoco le impone aceptar su precio ni igualar una oferta. Transcurrido el período correspondiente, conserva en principio la posibilidad de vender a quien quiera.
Lo que el ordenamiento protege, por tanto, no es necesariamente la adquisición.
Protege una oportunidad.
La diferencia es importante. Entre dejar funcionar inmediatamente el mercado y obligar al propietario a transferir existe una zona intermedia en la que el derecho puede introducir información y tiempo.
La reforma legislativa inglesa de 2026 prevé avanzar un paso más y transformar ese esquema en un Community Right to Buy considerablemente más intenso, fortaleciendo la posición de las organizaciones comunitarias frente a la venta. Al momento de escribirse estas líneas, sin embargo, las disposiciones centrales del nuevo sistema requieren todavía su plena implementación, por lo que debe distinguirse el régimen actualmente operativo de la reforma ya sancionada.²
La evolución inglesa resulta especialmente interesante porque permite observar, dentro de un mismo ordenamiento, que proteger la oportunidad de formular una oferta y reconocer una prioridad para adquirir constituyen decisiones jurídicas diferentes.
También muestra algo que conviene no perder de vista: crear una oportunidad jurídica no significa que una comunidad consiga efectivamente comprar. La adquisición requiere organización, financiación y capacidad posterior de gestión. El derecho puede abrir una puerta; no puede sustituir aquello que debe existir detrás de ella.
ESCOCIA: NO EXISTE UN SOLO DERECHO A COMPRAR
La experiencia escocesa hace todavía más evidente esa diferencia.
Hablar del Community Right to Buy como si fuera una institución única induce a error. El derecho escocés fue construyendo diferentes mecanismos con intensidades también diferentes.
El régimen de la Parte 2 de la Land Reform (Scotland) Act 2003 permite a determinadas organizaciones comunitarias registrar previamente un interés sobre tierras. Como regla, el propietario puede continuar utilizando, administrando y arrendando el inmueble. Pero cuando decide vender, el interés registrado puede activar la oportunidad comunitaria de adquisición.³
Otros regímenes escoceses avanzan mucho más. Bajo presupuestos especialmente calificados existen derechos relativos a tierras abandonadas, descuidadas o utilizadas de manera perjudicial y mecanismos vinculados con el desarrollo sostenible que pueden permitir una adquisición aun cuando el propietario no haya decidido vender.⁴
Ya estamos frente a otra clase de intervención.
Puede imaginarse entonces una escala.
Primero, informar.
Después, conceder tiempo.
Luego, permitir formular una oferta bajo determinadas condiciones.
Más adelante, reconocer una preferencia.
Y finalmente, bajo presupuestos mucho más exigentes, habilitar una adquisición contra la voluntad del propietario.
Cada escalón modifica con mayor intensidad la posición jurídica del titular y necesita, por ello, una justificación mayor que el anterior.
Escocia reconoce además algo que suele perderse cuando estos sistemas son descriptos exclusivamente desde la perspectiva comunitaria: la espera puede producir perjuicios. Su legislación contempla mecanismos de compensación respecto de determinadas pérdidas y gastos ocasionados por el funcionamiento del régimen.⁵
El problema deja entonces de ser solamente cuánto tiempo necesita una comunidad.
También hay que preguntarse cómo se distribuyen los costos de ese tiempo.
FRANCIA CAMBIA EL OBJETO DE LA PREGUNTA
Francia siguió otra lógica.
El Código de Urbanismo permite a los municipios delimitar perímetros de salvaguarda del comercio y del artesanado de proximidad. Dentro de ellos, determinadas transmisiones de fondos de comercio, fondos artesanales, arrendamientos comerciales y ciertos terrenos quedan sometidas a un derecho de preferencia municipal.⁶
Pero antes existe algo particularmente interesante para nuestra discusión: la delimitación territorial debe estar fundada en un diagnóstico sobre la situación del comercio y del artesanado y sobre las amenazas que pesan sobre su diversidad.
El mecanismo no comienza preguntando si determinado inmueble “es importante para la comunidad”.
Primero identifica un problema.
Después determina dónde existe.
Y recién entonces habilita una intervención sobre determinadas transmisiones.
Además, cuando el municipio adquiere, la adquisición está vinculada a la preservación de la actividad y el ordenamiento establece su posterior retransmisión dentro de los plazos correspondientes.⁷
El interés protegido no es primordialmente la propiedad pública del activo.
Es la continuidad de una función territorial.
Y esta distinción resulta decisiva.
DEL ACTIVO A LA CAPACIDAD
Supongamos que cierra el único supermercado de una pequeña localidad.
Si existe a pocos metros otro inmueble adecuado en el que una cooperativa, una mutual, una organización comunitaria o incluso otro empresario puede instalar un comercio equivalente a un costo razonable, resulta difícil explicar por qué el derecho debería interferir con la venta del inmueble anterior.
Ahora imaginemos una clínica equipada, una infraestructura de agua, una red energética o una instalación cuya reconstrucción requiera inversiones extraordinarias, autorizaciones, conocimientos técnicos y años de trabajo.
La situación cambia.
Aquello que interesa preservar no es necesariamente el bien.
Es una capacidad.
Podemos utilizar provisionalmente la expresión “capacidad territorial” para describir la posibilidad efectiva de que una comunidad disponga localmente de determinada prestación, infraestructura o actividad cuya desaparición resulte especialmente difícil de sustituir.
Pero esa dificultad tampoco puede quedar librada a una apreciación intuitiva. Debería poder examinarse, al menos, desde cuatro dimensiones: el costo económico de reconstruir la función, el tiempo necesario para hacerlo, la existencia y distancia de alternativas geográficas y las dificultades técnicas o regulatorias involucradas.
Esto evita una categoría particularmente peligrosa: la de los “bienes importantes para la comunidad”. Casi cualquier inmueble, comercio o empresa podría llegar a ser considerado importante por alguien. Una categoría semejante introduciría incertidumbre sobre la propiedad y abriría un espacio excesivo para decisiones administrativas discrecionales.
La pregunta debe ser más exigente:
¿Qué capacidad desaparecería o quedaría seriamente comprometida con la pérdida de ese activo y cuán difícil sería sustituirla por otros medios?
EL RIESGO DE PROTEGER DEMASIADO
Existe además una objeción que no debería minimizarse.
Un mecanismo concebido para proteger oportunidades comunitarias también podría utilizarse para retrasar operaciones legítimas, mejorar artificialmente la posición negociadora de determinados grupos o bloquear una venta mediante organizaciones que representen apenas a una fracción de la población.
La demora puede desalentar compradores, disminuir el valor del activo o generar costos que terminen recayendo sobre un propietario que no provocó el problema territorial que se intenta resolver.
Incluso podría producir un efecto anterior a cualquier procedimiento concreto: si determinados activos quedan sometidos a restricciones inciertas o excesivamente amplias, compradores e inversores pueden incorporar ese riesgo al precio o simplemente evitar esas operaciones.
Por eso la invocación del interés comunitario no puede bastar.
La existencia de una capacidad amenazada y la dificultad de sustituirla deberían acreditarse mediante un procedimiento reglado, sobre elementos objetivos, con participación del propietario, decisión fundada y posibilidad de revisión judicial. Según la actividad comprometida podrán resultar necesarios informes económicos, técnicos, urbanísticos, sanitarios o regulatorios.
También debería existir un umbral serio de legitimación comunitaria. La mera manifestación de un grupo interesado no puede paralizar una operación patrimonial.
La institución, si alguna vez se construyera, debería proteger una oportunidad real, no una posibilidad puramente especulativa.
ARGENTINA TAMPOCO PARTE DE CERO
El derecho argentino no conoce una institución equivalente al Community Right to Buy. Pretender encontrarla mediante analogías forzadas sería un error.
Pero tampoco desconoce las técnicas jurídicas que aparecen separadamente en aquellos sistemas.
El Código Civil y Comercial regula el pacto de preferencia: quien decide enajenar debe comunicar las condiciones al beneficiario para que éste pueda ejercer la prioridad convenida. Se trata, naturalmente, de una restricción nacida de la voluntad del propietario y no demuestra que el Estado pueda imponerla en cualquier supuesto. Pero la técnica jurídica de comunicación, plazo y oportunidad preferente forma parte de nuestro derecho privado.⁸
La Ley General de Sociedades ofrece un ejemplo diferente. En determinados supuestos de ejecución forzada de cuotas sociales establece comunicación previa y la posibilidad de que la sociedad, los socios o un adquirente presentado por ella eviten que la cuota termine adjudicada a un tercero pagando el mismo precio.⁹
En otro terreno, la Ley de Concursos y Quiebras reconoce a los trabajadores organizados en cooperativa determinadas posibilidades para adquirir la empresa fallida y utilizar, bajo las condiciones legales, créditos laborales para compensar el precio.¹⁰ No existe allí un derecho de la comunidad: existe una situación concursal excepcional y un colectivo directamente relacionado con la continuidad de la unidad productiva.
La Ley 23.696 de Reforma del Estado constituye otro antecedente, aunque dentro del régimen también excepcional de las privatizaciones. Su artículo 16 autoriza el otorgamiento de preferencias a determinadas categorías de adquirentes, mientras que el artículo 18 dispone que la selección de la oferta más conveniente no debe atender exclusivamente al mejor precio, sino también a otras variables que demuestren mayor beneficio para los intereses públicos y la comunidad. Separadamente, el Capítulo III, artículos 21 y siguientes, regula el Programa de Propiedad Participada.¹¹
La Ley 27.453, dentro del régimen extraordinariamente específico de integración socio-urbana de barrios populares, reconoce asimismo un derecho legal de preferencia respecto de futuras disposiciones de determinados inmuebles.¹² Su contexto impide trasladarlo a nuestro problema, pero confirma que la preferencia de fuente legal tampoco es una técnica desconocida.
Existe además un antecedente particularmente ilustrativo porque nació de una preocupación completamente diferente.
En 2003, después de la crisis económica y en medio de la situación financiera que atravesaban importantes empresas periodísticas, el Congreso sancionó la Ley 25.750 de Preservación de Bienes y Patrimonios Culturales. La norma incluyó entre los bienes y actividades sujetos a especial preservación a los medios de comunicación y estableció restricciones sobre la participación de capital extranjero. Su gestación fue asociada públicamente con la situación de grandes grupos nacionales de medios, particularmente el Grupo Clarín, circunstancia que explica que fuera frecuentemente denominada en el debate público “Ley Clarín”.¹³
El antecedente debe utilizarse con cautela. No reconoció a ninguna comunidad el derecho a adquirir un medio de comunicación y respondió a un contexto económico y político específico. Pero revela una decisión legislativa que interesa para nuestro problema: el ordenamiento puede considerar que la función desarrollada por determinadas empresas vuelve jurídicamente relevante quién puede adquirirlas y bajo qué condiciones.
Ninguno de estos antecedentes constituye un Community Right to Buy argentino.
En conjunto permiten afirmar algo bastante más limitado: nuestro ordenamiento conoce deberes de comunicación, períodos de espera, preferencias, oportunidades especiales de adquisición y regulaciones que dejan de ser neutrales respecto de la identidad del adquirente cuando el legislador identifica otros intereses suficientemente relevantes.
Las piezas existen.
Lo que no existe es su combinación en una institución destinada específicamente a permitir que una comunidad intente preservar una capacidad territorial amenazada.
LA CUESTIÓN NO ES PURAMENTE HIPOTÉTICA
Tampoco necesitamos salir de la Argentina para imaginar el problema.
En Lima, la Cooperativa de Obras y Servicios Públicos de Lima Limitada consiguió adquirir el inmueble de la clínica cerrada porque pudo reunir los recursos necesarios para hacerlo. El aporte mensual de sus abonados fue capitalizado y permitió construir progresivamente la capacidad económica necesaria para adquirir el inmueble. La experiencia atravesó después distintas formas de organización del servicio sanitario y, cuando las condiciones económicas de la localidad se hicieron más difíciles, recibió además la colaboración de la Cooperativa de Electricidad de Zárate.
Nada de aquello necesitó un derecho comunitario de adquisición.
Pero podemos formular el contrafáctico.
¿Qué habría ocurrido si, mientras la comunidad reunía esos recursos, el inmueble hubiera sido vendido para un destino incompatible con la recuperación de la actividad sanitaria?
El derecho no tuvo que intervenir porque la organización local llegó a tiempo.
Nuestro problema comienza precisamente cuando no llega.
LA PROPIEDAD NO ES EL OTRO LADO DE UNA BALANZA SIMÉTRICA
Llegados a este punto hay que introducir una precisión constitucional decisiva.
No estamos ponderando dos derechos equivalentes.
La propiedad está protegida por los artículos 14 y 17 de la Constitución Nacional. La “oportunidad comunitaria” que estamos examinando no constituye un derecho constitucional autónomo que pueda colocarse simplemente en el otro platillo de una balanza.
Por tanto, cualquier intervención debe comenzar por una pregunta más exigente: ¿existe un interés público suficientemente preciso e intenso para justificar una reglamentación razonable de un derecho constitucionalmente protegido?
El artículo 28 de la Constitución impide que las leyes reglamentarias alteren los derechos cuyo ejercicio regulan. A su vez, el artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos protege el uso y goce de los bienes, admite que la ley pueda subordinarlos al interés social y somete la privación de la propiedad a exigencias particularmente estrictas.¹⁴
La jurisprudencia reciente de la Corte Suprema permite precisar mejor el problema.
En Mercau, María del Rosario y otro c/ Municipalidad de Merlo, resuelto el 20 de febrero de 2024, se discutía la afectación de una extensa superficie de propiedad privada como reserva natural protegida. La Corte reconoció la legitimidad constitucional de la finalidad ambiental y las facultades locales para reglamentar la propiedad, pero advirtió que esa potestad no puede ejercerse de manera tal que desnaturalice el derecho hasta impedir completamente su ejercicio.¹⁵
El punto resulta especialmente importante porque la existencia de un interés colectivo constitucionalmente relevante no resolvía por sí sola el conflicto. Era necesario examinar el carácter y la extensión de la limitación impuesta al propietario.
La Corte reprochó precisamente que se hubiera calificado la medida como una simple restricción administrativa sin ponderar adecuadamente su intensidad. Las limitaciones recaían sobre 190 hectáreas, impedían loteos y construcciones y reducían considerablemente los usos posibles del inmueble. La sentencia recurrida debía, por ello, examinar si la afectación continuaba dentro de los límites propios de una reglamentación del dominio o si, por su intensidad, excedía esos límites.¹⁵
Mercau retoma allí la doctrina de Rossi c/ Gas Natural Ban S.A., de 2014.
En Rossi, la Corte había recordado que las restricciones administrativas propiamente dichas constituyen condiciones normales del ejercicio del derecho de propiedad y no generan, en principio, derecho indemnizatorio. Pero también señaló que existe responsabilidad cuando mediante la actuación estatal se priva a un tercero de su propiedad o se lesionan sus atributos esenciales. En aquel caso, las limitaciones permanentes impuestas sobre los inmuebles excedían los límites del ejercicio normal u ordinario del dominio y configuraban una servidumbre administrativa indemnizable.¹⁶
Existe en Rossi un elemento particularmente significativo para nuestro problema. La restricción perseguía una finalidad pública inequívoca: proteger a la población frente a los riesgos derivados de una planta de almacenamiento de gas. La carga había sido establecida en beneficio del público, para evitar afectaciones sobre su seguridad, salud y modo de vida.
Sin embargo, la legitimidad y relevancia de aquella finalidad no convertían en una carga ordinaria cualquier sacrificio impuesto al propietario.
La combinación de Mercau y Rossi permite formular con mayor precisión nuestra pregunta.
Existe un espacio que va desde la reglamentación razonable del dominio hasta aquellas intervenciones cuya intensidad afecta sus atributos esenciales y, finalmente, hasta la privación coactiva que ingresa directamente en el régimen constitucional de la expropiación.
Por eso demostrar la existencia de un interés comunitario no resuelve la cuestión constitucional.
Hay que examinar también la naturaleza de la intervención y la incidencia concreta que produce sobre el ejercicio del dominio.
Un deber de informar antes de vender, un período limitado de espera, un derecho de preferencia y una adquisición compulsiva no constituyen simplemente grados intercambiables de una misma institución. Cada uno plantea un problema jurídico diferente y exige su propia justificación.
Un deber de información produce una afectación relativamente reducida. Una prohibición temporal de disponer agrega una restricción adicional. Una moratoria prolongada puede hacer fracasar una operación. Un derecho de preferencia incide también sobre la libertad de elegir al cocontratante.
Y una adquisición impuesta contra la voluntad del propietario plantea ya el problema de la privación coactiva del dominio y debe ser examinada directamente a la luz del artículo 17 de la Constitución Nacional y de las garantías propias del régimen expropiatorio.
La finalidad importa.
Pero también importan el carácter, la extensión, la duración y los efectos concretos de la intervención, así como la existencia de alternativas menos gravosas.
¿TODA ESPERA DEBE SER COMPENSADA?
No.
Sería equivocado pasar del reconocimiento de que el tiempo tiene valor patrimonial a la conclusión de que cualquier restricción temporal genera automáticamente una obligación indemnizatoria.
Pero tampoco puede afirmarse en abstracto que ninguna espera pueda producirla.
La cuestión consiste en determinar si la limitación permanece dentro de las condiciones normales que razonablemente pueden imponerse al ejercicio del dominio o si, por su carácter, extensión, duración y efectos concretos, produce un sacrificio que excede esos límites.
Mercau resulta especialmente instructivo en este punto por una razón metodológica: la Corte no resolvió que correspondiera indemnizar a los propietarios. Dejó sin efecto la sentencia porque el tribunal anterior no había realizado correctamente el examen de la intensidad de la afectación y aclaró que no se pronunciaba sobre la procedencia de la indemnización.¹⁵
La secuencia es importante.
Primero debe determinarse qué clase de intervención existe y hasta dónde afecta el derecho.
Recién después corresponde establecer las consecuencias jurídicas de esa calificación.
Rossi muestra un supuesto en el cual la afectación excedió las restricciones ordinarias y fue considerada una servidumbre administrativa indemnizable. Pero esa conclusión no permite convertir cualquier demora, limitación o preferencia en una afectación indemnizable.
Escocia resulta interesante porque decidió prever compensaciones para determinadas pérdidas y gastos derivados del funcionamiento de sus mecanismos comunitarios. Esa solución legislativa tampoco puede convertirse automáticamente en una regla constitucional argentina.
La cuestión es más difícil.
Cuanto mayor sea la carga especial impuesta a uno o varios particulares para preservar una oportunidad comunitaria, mayor deberá ser la atención prestada a la existencia de perjuicios concretos, a su eventual reparación y a la determinación de quién debe soportarlos.
Y aparece allí un segundo problema.
Si toda organización comunitaria tuviera que garantizar anticipadamente la totalidad de los perjuicios que eventualmente pudiera producir la espera, el mecanismo podría terminar reservado a las comunidades que ya disponen de recursos suficientes. Las localidades más pequeñas o económicamente más débiles, precisamente aquellas en las que una capacidad perdida puede ser más difícil de reconstruir, podrían quedar excluidas.
No existe una respuesta sencilla.
Pero reconocer el problema es indispensable antes de diseñar la institución.
UNA DISCUSIÓN ARGENTINA PARTICULARMENTE ACTUAL
El debate adquiere una dimensión adicional en 2026.
El Senado de la Nación otorgó media sanción al proyecto denominado de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, expediente PE-13/2026, Mensaje 22/26. El texto aprobado introduce modificaciones destinadas a reforzar distintas garantías vinculadas con la propiedad privada, entre ellas disposiciones relativas al régimen expropiatorio.¹⁷
Debe hacerse una distinción elemental: es un proyecto con media sanción y no integra todavía el derecho vigente.
También debe evitarse atribuirle consecuencias que su texto no contiene. La media sanción no establece que toda restricción temporal al dominio deba ser indemnizada ni contiene una prohibición general de establecer preferencias legales de adquisición.
Por tanto, no vuelve jurídicamente imposible, por sí misma, una institución como la que estamos examinando.
Pero sería igualmente equivocado ignorarla.
La media sanción expresa una orientación legislativa contemporánea de reforzamiento de las garantías asociadas a la propiedad privada. Si el ordenamiento avanzara simultáneamente hacia alguna forma de protección de oportunidades comunitarias, la definición de sus presupuestos, la intensidad de la intervención y las garantías del propietario deberían ser particularmente rigurosas.
La cuestión no consiste en buscar una manera de eludir esa protección.
Consiste precisamente en averiguar si existe alguna intervención suficientemente limitada como para convivir con ella.
DE LA CAPACIDAD A LA OPORTUNIDAD
Llegados a este punto aparece un segundo desplazamiento conceptual.
El primero fue pasar del activo a la capacidad.
El segundo consiste en pasar de la capacidad a la oportunidad.
El derecho no tendría necesariamente que garantizar que una clínica continúe abierta, que un comercio sobreviva o que una infraestructura termine en manos comunitarias.
Mucho menos garantizar que la comunidad compre.
Lo que eventualmente podría proteger, bajo circunstancias excepcionales, es el proceso mediante el cual esa comunidad intenta organizar una alternativa antes de que la posibilidad desaparezca.
No asegurar la adquisición.
No imponer un precio.
No impedir definitivamente la venta.
No garantizar la supervivencia de una actividad económicamente inviable.
Sino preservar, durante un tiempo estrictamente delimitado y bajo presupuestos suficientemente exigentes, la posibilidad de formular una alternativa seria.
Podríamos denominar provisionalmente a esto “protección jurídica de la oportunidad comunitaria”.
SEIS PREGUNTAS ANTES DE PENSAR UNA INSTITUCIÓN
Las experiencias comparadas permiten extraer algunos filtros antes de imaginar cualquier institución semejante para la Argentina.
Inglaterra muestra la importancia de identificar previamente aquello que se pretende proteger y de verificar la existencia de un sujeto capaz de organizar una alternativa. Escocia obliga a considerar diferentes intensidades de intervención y los costos que el procedimiento puede producir. Francia muestra la utilidad de definir una finalidad, un ámbito y una amenaza concreta antes de intervenir sobre una transmisión.
Nuestro derecho constitucional agrega algo decisivo: la existencia de una finalidad legítima no basta. Mercau y Rossi obligan a examinar también el carácter, extensión e intensidad de la afectación y a determinar si la intervención permanece dentro de una reglamentación razonable del dominio o excede esos límites.
De ese recorrido surgen seis preguntas.
¿Qué capacidad territorial se perdería o quedaría seriamente comprometida?
No basta identificar el activo. Debe determinarse la prestación, infraestructura o actividad cuya disponibilidad local está amenazada.
¿Esa capacidad es objetivamente relevante y difícilmente sustituible mediante alternativas razonables?
La sustituibilidad debería examinarse, al menos, en términos económicos, temporales, geográficos y técnicos o regulatorios.
¿Existe una relación suficientemente directa entre la disposición del activo y la pérdida de esa capacidad?
Si la función puede reconstruirse razonablemente sin conservar el activo, la justificación para intervenir sobre su disposición se debilita considerablemente.
¿Existe una organización comunitaria legitimada o una posibilidad seria y verificable de constituirla y formular una oferta?
El mecanismo no puede activarse por una expresión abstracta de deseos. Debe existir una alternativa con algún grado objetivamente comprobable de organización y viabilidad.
¿Cuál es la intervención jurídica menos intensa capaz de preservar esa oportunidad?
Información, tiempo, posibilidad de ofertar, preferencia y adquisición compulsiva no son equivalentes. Si basta una intervención menor, no existe justificación para utilizar otra más intensa.
¿Cuál es la intensidad concreta de la intervención sobre el derecho de propiedad y permanece ésta dentro de una reglamentación razonable o, por su carácter, extensión, duración y efectos, desnaturaliza el ejercicio del derecho?
Esta última pregunta debe preceder a otra que sólo puede responderse después: qué consecuencias jurídicas produce esa afectación y si corresponde, según su naturaleza, alguna forma de reparación.
Las preguntas son deliberadamente anteriores a cualquier proyecto de ley.
Porque todavía no sabemos si la respuesta argentina debería ser nacional, provincial o local; qué actividades podrían quedar comprendidas; qué plazos serían razonables; quién debería decidir; cómo se financiaría una eventual compensación ni qué grado de organización debería acreditar una comunidad.
Pretender redactar el articulado antes de resolver esas cuestiones sería confundir una hipótesis interesante con una institución jurídicamente madura.
EL RECURSO QUE NO PUEDE RECUPERARSE
Una comunidad puede conocer perfectamente cuánto perdería si desaparece una clínica, un comercio o una infraestructura. Puede incluso estar dispuesta a reunir los recursos necesarios para conservarla.
Pero saberlo y poder hacerlo son cosas diferentes.
Entre ambas existe un recurso particularmente escaso.
Una organización comunitaria puede reunir capital después de haber comenzado con poco, incorporar conocimiento que inicialmente no poseía y articularse con otras organizaciones para alcanzar una escala que por sí sola no tenía. Las cooperativas ofrecen una forma especialmente apta para hacerlo, aunque naturalmente no sean la única.
Lo que ninguna organización puede recuperar es una oportunidad que ya desapareció.
Por eso la experiencia comparada merece ser observada, aunque ninguna de sus soluciones deba ser importada mecánicamente a la Argentina.
El primer problema fue descubrir que detrás de determinados activos existe una capacidad que el mercado puede no valorar completamente.
El segundo es comprender que para intentar preservar esa capacidad puede ser necesario proteger algo todavía más frágil: la oportunidad de organizar una alternativa.
Eso no crea un derecho de la comunidad sobre la propiedad ajena.
Tampoco elimina el costo que semejante oportunidad puede imponer.
Precisamente por eso, antes de preguntarnos quién debería tener derecho a comprar, quizá debamos responder algo más elemental:
bajo qué condiciones puede asegurarse a una comunidad una oportunidad real de intentarlo sin imponer al propietario una carga desproporcionada.
NOTAS
- Localism Act 2011, Part 5, Chapter 3; Assets of Community Value (England) Regulations 2012.
- Legislación inglesa de 2026 relativa al nuevo Community Right to Buy y documentación oficial sobre su implementación. En la edición definitiva debe consignarse la denominación legal y el estado de entrada en vigor verificados a la fecha de publicación.
- Land Reform (Scotland) Act 2003, Part 2; Scottish Government, Community Right to Buy: Guidance.
- Land Reform (Scotland) Act 2003, Part 3A; Land Reform (Scotland) Act 2016, Part 5, y normativa complementaria.
- Land Reform (Scotland) Act 2003 y Scottish Government, Community Right to Buy: Guidance, disposiciones relativas a compensación por determinadas pérdidas y gastos.
- Code de l’urbanisme, artículos L. 214-1 y siguientes.
- Code de l’urbanisme, artículo L. 214-2 y disposiciones reglamentarias concordantes.
- Código Civil y Comercial de la Nación, artículos 997, 998 y 1165 a 1167.
- Ley General de Sociedades 19.550, artículo 153.
- Ley 24.522 de Concursos y Quiebras, artículos 203 bis y 205.
- Ley 23.696 de Reforma del Estado, artículos 16 y 18. Programa de Propiedad Participada: Capítulo III, artículos 21 y siguientes.
- Ley 27.453, régimen de integración socio-urbana de barrios populares, dentro de su régimen específico de adquisición, regularización y disposición de inmuebles.
- Ley 25.750 de Preservación de Bienes y Patrimonios Culturales. La referencia a su asociación pública con la situación del Grupo Clarín deberá acompañarse, en la edición definitiva, con antecedentes parlamentarios y fuentes contemporáneas independientes de la propia norma.
- Constitución Nacional, artículos 14, 17 y 28; Convención Americana sobre Derechos Humanos, artículo 21.
- Corte Suprema de Justicia de la Nación, “Mercau, María del Rosario y otro c/ Municipalidad de Merlo s/ pretensión indemnizatoria”, sentencia del 20 de febrero de 2024, Fallos 347:18. La Corte dejó sin efecto la sentencia por no haberse ponderado adecuadamente el carácter y la extensión de la limitación impuesta al dominio, sin pronunciarse sobre la procedencia definitiva de la indemnización.
- Corte Suprema de Justicia de la Nación, “Rossi c/ Gas Natural Ban S.A.”, sentencia del 25 de febrero de 2014, especialmente considerando 11. La Corte distingue allí las meras restricciones administrativas, que constituyen en principio condiciones normales del ejercicio del dominio y no generan indemnización, de las afectaciones que exceden esos límites y lesionan atributos esenciales de la propiedad. En el caso consideró configurada una servidumbre administrativa indemnizable.
- Honorable Senado de la Nación, expediente PE-13/2026, Mensaje 22/26, proyecto de ley sobre Inviolabilidad de la Propiedad Privada, media sanción del Senado de agosto de 2026.
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