Informe matutino

n.1183

2 de julio de 2026

Cuando la vivienda ya es del asociado, pero el impuesto sigue llegando a la cooperativa

Pablo Rodofili

La falta de escrituración puede transformar una demora en impuesto complementario, deuda fiscal y un obstáculo para que las familias obtengan finalmente el título de su vivienda.

Hay cooperativas de vivienda que terminaron hace años la obra material de un barrio.

Compraron la tierra. Construyeron las casas. Adjudicaron las unidades. Entregaron la posesión. Las familias integraron sus aportes, hicieron mejoras, conectaron los servicios y organizaron en torno de esa vivienda una parte decisiva de su vida.

Pero la escritura quedó pendiente.

A veces faltaron planos, subdivisiones, certificados, recursos o acuerdos internos. Otras veces la cooperativa debió atender problemas más urgentes y dejó para después lo que parecía el último trámite de una obra ya concluida.

No lo era.

La escrituración no es una formalidad final. Es el acto que ordena definitivamente la relación entre la cooperativa, el asociado, el Registro de la Propiedad, el catastro, el fisco y los acreedores.

Cuando falta, puede ocurrir algo difícil de explicar: la familia vive desde hace años en su casa, pero el impuesto sigue llegando a la cooperativa.

La vivienda adjudicada no es todavía una vivienda escriturada

Decir que una vivienda “ya es del asociado” expresa una realidad social, económica y cooperativa.

Pero no debe ocultar una diferencia jurídica decisiva.

Según su contenido, el estatuto, el reglamento aplicable y la documentación complementaria, el acta de adjudicación y el acta de entrega de posesión pueden acreditar que la cooperativa asignó una unidad determinada, entregó su posesión y quedó obligada a avanzar en la transferencia dominial.

No sustituyen, sin embargo, la escritura traslativa de dominio ni su inscripción registral.

Mientras esa etapa no se complete, la cooperativa puede continuar apareciendo ante el Registro, el catastro y el fisco como titular de unidades sobre las cuales, en los hechos, ya no tiene libre disponibilidad.

Allí comienza el problema.

El impuesto complementario y una concentración que ya no refleja la realidad

El Impuesto Inmobiliario Complementario en la Provincia de Buenos Aires, no se liquida vivienda por vivienda.

Su base se integra con la suma de las bases imponibles del Impuesto Inmobiliario Básico de los inmuebles que pertenecen a un mismo conjunto atribuible a un mismo contribuyente. Sobre esa base, la Ley Impositiva anual define el cálculo aplicable al conjunto.

Por eso, si numerosas unidades permanecen fiscalmente concentradas en cabeza de la cooperativa, esa concentración puede producir una carga que no refleja la realidad actual del barrio ni la situación de las familias que habitan cada vivienda.

El problema no es que toda cooperativa de vivienda deba necesariamente tributar impuesto complementario.

El problema aparece cuando el sistema fiscal continúa considerando como un único conjunto bienes que, en la realidad cooperativa, fueron adjudicados y entregados a asociados distintos hace muchos años.

La cooperativa no construyó esas viviendas para conservarlas como inversión, renta o patrimonio disponible.

Las construyó para adjudicarlas.

Y cuando esa finalidad ya fue materialmente cumplida, pero no se acompaña con regularización dominial y fiscal, la demora empieza a producir consecuencias que nadie previó.

Las actas importan, pero no resuelven todo

Frente a una intimación fiscal, suelen aparecer las actas de adjudicación y las actas de entrega de posesión.

Son documentos decisivos. No deben ser subestimados.

Pero tampoco deben ser sobrestimados.

Una cosa es acreditar que la cooperativa adjudicó una vivienda y entregó la posesión. Otra distinta es demostrar, frente al Fisco o frente a un tercero, que esa adjudicación y esa entrega existían en la fecha histórica que surge del instrumento.

En sede administrativa, ARBA exige acreditar la fecha y el título de adquisición de la posesión. La reglamentación exige que la fecha cuya registración se solicita conste en el instrumento correspondiente y, para las actas de entrega de posesión no notariales, establece recaudos formales, entre ellos la certificación de firmas.

Pero esa certificación no retrotrae la fecha del acta ni le otorga, por sí sola, fecha cierta histórica.

Sirve para el trámite administrativo. Es otra cosa.

Cuando la antigüedad de un instrumento privado debe hacerse valer frente al Fisco en conflicto, frente a un acreedor o en sede judicial, puede entrar en juego una exigencia más rigurosa: la fecha cierta.

El Código Civil y Comercial establece que la eficacia frente a terceros de un instrumento privado reconocido comienza desde su fecha cierta. Esa fecha se adquiere cuando ocurre un hecho del cual resulte inevitablemente que el documento ya estaba firmado o que no pudo haber sido firmado después.

Por eso, cuando la fecha de la adjudicación o de la posesión debe hacerse valer frente al Fisco, frente a un acreedor o frente a un juez, la cooperativa necesita identificar qué acontecimiento objetivo demuestra que ese documento ya existía en aquel momento.

Puede ser una presentación anterior ante una autoridad pública, su incorporación a un expediente judicial o administrativo, una actuación oficial que lo individualice o cualquier otro hecho de igual fuerza probatoria.

Los recibos, los servicios, los libros sociales, los testimonios y la ocupación efectiva siguen siendo importantes. Prueban la coherencia y la realidad de la relación cooperativa. Pero no deben confundirse con la prueba de fecha cierta.

La regularización fiscal no consiste en trasladar automáticamente la deuda

El error más frecuente es creer que basta con presentar las actas para que el impuesto deje de estar vinculado a la cooperativa.

No es así.

El Código Fiscal admite que el poseedor a título de dueño sea reconocido como contribuyente desde la adquisición de la posesión, siempre que la comunique fehacientemente y acredite la fecha y el título por los cuales fue adquirida.

Pero esa modificación tiene efectos tributarios, no registrales. No sustituye la escritura. Tampoco constituye un reconocimiento civil de dominio, posesión o derecho real.

Además, el régimen exige que no existan deudas devengadas por el componente básico del Impuesto Inmobiliario. Cuando la deuda se encuentra en juicio de apremio, la reglamentación remite al interesado al apoderado fiscal interviniente para su regularización.

La condición legal vinculada al impuesto básico no agota las dificultades prácticas. La situación de las deudas por Impuesto Complementario también debe ser examinada antes de iniciar o sostener cualquier proceso de modificación de responsabilidad tributaria.

La cuestión, entonces, no es simplemente “pasar” la deuda a cada asociado.

La cuestión es reconstruir, vivienda por vivienda, si existe una situación jurídica y posesoria suficientemente acreditada como para revisar la atribución fiscal que continúa concentrada en cabeza de la cooperativa.

Hay que determinar quién fue adjudicatario, cuándo recibió la posesión, qué aportes integró, qué instrumentos existen, qué hecho permite sostener la fecha invocada, qué partida está involucrada y qué deuda corresponde a cada período.

También debe revisarse cómo ARBA conformó el conjunto gravado y cuál es la situación catastral de cada unidad.

El Código Fiscal contempla una desintegración en supuestos especiales de integración. No constituye, sin embargo, una solución general para cualquier barrio cooperativo. Antes de invocarla, es indispensable verificar que la estructura catastral y tributaria concreta encuadre en el supuesto legal.

Cuando la deuda llega a juicio

La situación adquiere otra gravedad cuando la deuda fiscal deriva en un juicio de apremio y la cooperativa queda embargada o inhibida.

La inhibición general no recae sobre una vivienda determinada.

Pero puede impedir que la cooperativa otorgue e inscriba las escrituras que debe otorgar a sus asociados.

Entonces aparece una paradoja.

La cooperativa necesita escriturar para que las viviendas dejen de permanecer concentradas bajo su titularidad. Pero no puede escriturar porque la deuda derivada de esa concentración produjo una inhibición.

La respuesta no consiste en sostener que cada asociado ya es propietario, ni en pretender una liberación indiscriminada del patrimonio de la cooperativa.

La respuesta debe ser colectiva, documentada y procesalmente seria.

La cooperativa debe elaborar un programa de regularización con escrituras concretas. Debe individualizar las unidades, los asociados, la documentación existente, la posesión entregada, la situación fiscal de cada partida y los actos notariales cuya realización necesita habilitarse.

Sobre esa base, debe promover, con traslado al Fisco y procurando una solución coordinada con su representación procesal, el levantamiento o la reducción de la cautelar en la medida estrictamente necesaria para esas escrituras.

No se trata de pedir permiso genérico para disponer de bienes.

Se trata de llevar al expediente una propuesta verificable: qué escrituras se realizarán, por qué responden a obligaciones cooperativas anteriores, qué documentación las respalda, cómo se preservará la garantía fiscal y de qué modo esos actos ayudan a corregir la situación que originó el conflicto.

La Ley de Apremio prioriza las cautelares sobre montos líquidos antes que sobre bienes realizables. También permite que el juez, previo traslado al Fisco, levante o reduzca una medida cuando resulte evidente que la cautela es suficiente y pueda ocasionarse un perjuicio al demandado.

No hay un derecho automático a escriturar por la sola existencia de adjudicaciones antiguas.

La cooperativa deberá demostrar, con respaldo documental y con intervención del Fisco, que la garantía existente resulta suficiente o que una reconfiguración concreta de las cautelares preserva adecuadamente el crédito fiscal.

Un plan de pagos o una propuesta de garantía puede formar parte de la negociación procesal. Pero no reemplaza, por sí solo, el requisito legal de suficiencia.

La finalidad no es eludir la deuda.

Es evitar que una cautelar impida precisamente el proceso capaz de ordenar la titularidad de las viviendas, revisar la concentración fiscal y evitar que el problema se siga agravando.

Escriturar es proteger

Una cooperativa de vivienda no termina su tarea al entregar una llave.

La termina cuando logra que la vivienda adjudicada quede jurídicamente vinculada con la familia que la habita, sin cargas impropias, incertidumbres fiscales ni obstáculos que impidan consolidar el derecho construido durante años de esfuerzo común.

La escritura pendiente no es un detalle administrativo.

Puede convertirse en impuesto complementario. El impuesto puede convertirse en deuda. La deuda puede convertirse en apremio. Y el apremio puede impedir precisamente aquello que permitiría ordenar el problema: la transferencia definitiva de las viviendas.

Romper ese círculo exige una solución colectiva.

Documentar. Distinguir la prueba de la posesión de la fecha cierta oponible frente a terceros. Revisar la situación fiscal y catastral de cada unidad. Ordenar la deuda. Y promover, dentro del apremio, una adecuación puntual de las cautelares que permita avanzar con las escrituras sin desproteger la garantía del Fisco.

La complejidad del problema no debe conducir a la resignación. Cuando la cooperativa reconstruye su documentación, identifica con precisión la situación de cada unidad, ordena su relación fiscal y articula una estrategia razonable frente al apremio, puede empezar a desarmar una contingencia que parecía definitivamente consolidada.

La escrituración no clausura simplemente una etapa administrativa. Restituye correspondencia entre la realidad cooperativa, la situación registral y la responsabilidad fiscal; protege a los asociados frente a incertidumbres que no generaron individualmente y permite que el proyecto habitacional alcance la plenitud jurídica que su propia historia reclama.

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